Артем Цогоев | Недвижимость

❗Отвечаю на популярный комментарий про вхождение банка в капитал проектных компаний застройщиков с проблемами: «Ну зато покупатели будут спокойны, когда банк за спиной, есть уверенность и сильно большая, что никто не кинет». ☝️С моей точки зрения, банк это не спаситель дольщиков, а нечто другое. 🔹 Банк заходит в капитал не ради покупателей, а ради защиты своего кредита. Строительство жилья и передача квартир дольщикам - побочный эффект, а не цель. Цель - вернуть деньги. Если бы завтра выгоднее было заморозить стройку и распродать активы as is, банк выбрал бы это, а не "счастье дольщиков". Например, если в проекте 1000 квартир и 10 продаж, то банк просто вернет деньги этим 10 бедолагам и будет разбираться с проектом без присмотра санитаров-дольщиков. 🔹 Сам факт, что банк заходит в капитал проектной компании - это признание, что проект уже проблемный. Покупатели там уже получили непродающийся долгострой с проблемами, просто банк не дал стройке умереть окончательно. Вхождение банка в проект быстро не сделает его лучше - не изменит плохие планировки, не улучшит продукт, не сменит неудобную локацию. Банк не волшебник в голубом вертолете. 🔹 Если пришел банк, то "никто не кинет" - это про полный обман с исчезновением денег. Банк не гарантирует ни сроков, ни качества, ни отсутствия переноса ввода - а это и есть основные претензии дольщиков на практике. Спросите-ка дольщиков Urban Group об их опыте с доставившим их дома Фондом защиты прав дольщиков. Да, квартиру дольщику отдадут - когда-нибудь, какую-нибудь. А могут и деньги отдать вместо квартиры. Ну те, старые деньги. ✅ Вывод: появление банка это не решение проблем проекта, а только начало. А будет ли счастливый конец - большой вопрос.

☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата? 🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто! 1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды: 40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽ 2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки): 289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽ 3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта): 2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽ 4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI): 289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽ 5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки: Cap Rate = NOI / Стоимость объекта Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84% 6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года): 🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м2 🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%) 🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,93 = 395 250 000 ₽ 7️⃣ Новые операционные расходы: 395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽ 8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI): 395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽ 9️⃣ Расчет нового Cap Rate: Cap Rate = NOI / Стоимость объекта Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8% ✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.

🥶Небольшая зарядка для вашего мозга. 💰 Поиграем в институциональных инвесторов! 💼 Итак, вы - управляющий крупного инвестиционного фонда. Вы хотите приобрести бизнес-центр класса А и видите потенциал для улучшения финансовых показателей проекта. 📊 Основные параметры сделки: 🔸Стоимость офисного центра: 2 млрд. ₽ 🔸Общая площадь здания: 10 000 м2 🔸Арендопригодная площадь: 8 500 м2 🔸Текущая заполняемость: 85% 🔸Средняя арендная ставка: 40 000 ₽/м2 в год без НДС 🔸Операционные расходы: 25% от выручки 🔸Налог на имущество: 2% от стоимости объекта в год 📶 Потенциал повышения доходности проекта: 🔹Рост средней арендной ставки до 50 000 ₽/м2 в год без НДС к концу 2-го года владения 🔹Снижение вакансии до 7% к концу 2-го года владения ❓Какова будет доходность проекта Cap.Rate к концу второго года, если вы купите бизнес-центр, а потом повысите арендную плату и заполняемость? 👀 8,8% 👍 10,7% 🔥 12,8% 🤔 13,4% 🤗 15,6% 😎 18,2% 🗜Не забудьте учесть все составляющие доходов и расходов! 📈 Cap.Rate в данном случае рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости приобретения объекта. ☝️NOI - это разница между всеми доходами от аренды и операционными расходами, включая налог на имущество. ⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.